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掉出前40又负债累累的佳兆业,拿什么买如意岛

中弘股份不过是把如意岛卖给了佳兆业,这点小事还惊动了深交所。7月12日晚间,深交所公司管理部发布《关于对中弘控股股份有限公司的关注函》,对于中弘股份拟...

中弘股份不过是把如意岛卖给了佳兆业,这点小事还惊动了深交所。

7月12日晚间,深交所公司管理部发布《关于对中弘控股股份有限公司的关注函》,对于中弘股份拟转让如意岛项目予罗胜特投资一事提出9个问题,并要求中弘股份在7月17日前及时答复。

深交所提出的这9个问题,主要集中在询问罗胜特投资的财务状况和资金实力,罗胜特投资的实际控制人及其财务数据,罗胜特投资与佳兆业之间的关系,罗胜特投资的实际控制人及相关方是否明确承诺给予罗胜特投资一定资金支持以完成本次股权收购事项履约能力。还有如意岛目前的状况,三期海域使用权的进展以及如意岛项目的往来资金和债务等问题。

罗胜特投资成立于2018年6月20日,注册资本1000万元,主要股东有5个,其中深圳市豪熙投资有限公司、超旭置业(深圳)有限公司合计持有 40%股权,该两股东由佳兆业(1638.HK)间接控制,佳兆业集团主席兼执行董事就是郭英成。

简单来说就是郭英成买下了如意岛。花了多少钱呢?种种复制的交易款项算下来之后,佳兆业需支付7300万元现金,并承担如意岛74.61亿元债务。

如意岛是中弘股份实施的一个填海人工造岛的旅游度假项目。

整个人工岛形状呈极富中国传统文化韵味的“如意”造型。项目用海属于海口市江东组团北部海域,所在区域集合海口最具价值的滨海、滨江资源,原始自然风貌和零工业污染的生态优势突出。如意岛海域面积716万平米,填海形成陆域面积612万平米,可售面积269万平米。

据公开资料显示,2012年5月,中弘联手中铁出资30亿元拿下了海口如意岛项目,成为了当年最大的“地主”。2012年9月,海南如意岛公司于2012年确定如意岛建设用海区域开发权益。

2014年中弘开始填海,2017年8月因环保督察、项目开发资金等问题,如意岛项目围填海工程停工至今。目前的填海进度是,一期248万平米填海已完成,二期138万平方米还剩余约13.3万平方米,三期330万平米未取得海域使用权证。

中弘股份称,如意岛项目一、二期手续齐全,预计之后可获得批准,恢复施工。但是三期330万平方米海域使用权的审批办证工作一直没有完成。

中弘股份对如意岛项目寄予厚望,2015年,曾媒体有报道称:“随如意岛如期实施和完成,未来3-5年内将为中弘带来丰厚的收益,预计一期项目完成后将带来总销售收入224.63亿元,实现净利达57.02亿元。”

如果按照原来的规划,即使如意岛三期拿不到海域使用权,一期二期也能带来超过500亿元的销售收入,佳兆业这笔赚大发了。但这钱很难赚。

2017年9月,如意岛三期就因为在没有获得海域使用权情况下擅自填海,而被罚款3733万元,停工直到现在。

2018年5月,海南直接下令“铁腕整治”违法违规的围填海项目,相继叫停了万宁日月湾、儋州市海花岛等一众填海项目。

在接盘如意岛之后,政策的“铡刀”也一样架在了佳兆业脖子上。按照政府目前保护生态,禁止填海的决心来看,三期获得海域使用权的可能性很小,一期和二期获得施工许可遥遥无期。

收购是一个房企的日常,土地是房企的生产资料,没有人怀疑一个TOP 50 的房企会背不起如意岛的债,没有运营一个项目的能力。只是,你的现金流能抗多长时间? 你的投入能获得多少回报?

虽然从财务造假的黑暗历史中走出来了,但对于佳兆业自身而言,债务问题仍是佳兆业的一大痛点。截止2017年的12月31日,佳兆业有息负债余额为1111亿元,其中约221.7亿元在一年内需偿还,其余的80%的偿还期限是2到5年。佳兆业的经营活动产生的现金流为负34.3亿元。

另一方面,2018年上半年过去了,佳兆业仅实现了275.3亿元销售额,排名从2017年底39名的下滑到45名。对比佳兆业首席执行官麦帆在年初提出的2018年700亿销售目标来看,仅完成了40%。

关于此次收购事项对佳兆业的债务和资金链有何影响,佳兆业回复36氪称:“如意岛项目自身将产生较大货值,其完全有能力覆盖自有债务,不会对集团现金流产生不利影响。”

2018年对于佳兆业来说,本来是很友好的一年。因其在粤港澳大湾区的土地布局,5月23日,佳兆业纳入恒生深沪港通大湾区综合指数成分股。据佳兆业年报显示,公司2017年合约销售人民币近450亿元中,约有56%来自粤港澳大湾区;2017年收购土地储备2200万平方米,其中58%位于大湾区。

佳兆业完全可以凭借粤港澳大湾区的优势弯道超车,却在上升通道上给自己使了个绊。

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